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产业地产调研技巧
2023-06-28 15:36:41 |  879 浏览

在产业地产领域,实地调研是至关重要的。而在调研的过程中,采用正确的技巧可以更加高效地获取信息,减少错误判断的概率。我们将讨论几种关于产业地产实地调研的技巧,帮助你更好地把握这个领域。



产业地产调研,基于两大维度:客户维度和产品维度。客户们在各自行业里摸爬滚打,从零到一,再从一到十,再到百千上万,每个企业的发展逻辑和生意哲学是不尽相同的;总体来讲,产业人的思维一般是以朴素的“成本思想”为主,作为专业的产业地产投资商,我们可以这样简单理解——就是人家来到你的产业园来投资兴业,具备一定规模,是为了寻求下一步更大的发展空间,赚更多的钱,甚至日后有更大的投资融资上市等若干诉求;符合客户这一逻辑,才是本文反复强调的第一逻辑!在符合第一逻辑之后,加上我们项目土地属性和规划限制条件,以及项目所在地城市配套、区域禀赋条件等等考虑,按照经济效益最佳等原则指引下的产品体系构建,使之符合国家行业若干规范条例的产品体系。
一个好的调研者必然是一个良好的观察者。在踩盘的时候,应该注意环境、路况、交通以及周围的设施情况。最好能够多去这个区域的商圈逛逛,看看周边有哪些大型商场、超市、饭店、咖啡店以及其他娱乐场所。这将有助于你对项目的价值进行更加全面的了解。
在调研的过程中,与业主以及中介人员的交流是必不可少的。首先,需要对业主或者中介人员提出一些基本问题,例如区域环境、产权状况、规划用途、税费等等。同时,也应该关注对方的业务背景、经验、口碑等方面,以便更好地评估对方所提供的信息。
对于不同类型的产业地产,应该有不同的调研方法,了解不同行业、不同企业对于工业厂房生产线、设备、工艺以及环境的要求。在针对每个不同类型的产业地产进行调研时,应该有针对性地制定你的调研计划。

一些第三方数据也非常有用。例如,政府公开的产业地产规划、城市规划、土地出让结果等信息,可以帮助你更好地理解产业地产市场条件。此外,在一些数据服务平台中,一些基础的市场数据,例如租金、空置率、售价等数据也可以帮助你更好地评估项目价值。

具体调研流程如下:


一、了解客户结构

首先,从项目地所在的区域现状开始,综合分析出区域经济发展机遇;再由“项目规划的限制条件和土地属性转变的可能性”进行探讨,结合类似案例成功经验,专家讨论等形式,得出有关客户结构初判结论,包括但不限于:潜在客户类型、企业规模、行业特点特性,企业群及构成比例,以及企业设立、搬迁或者选址与本项目的地缘关联度。

二、了解市场格局

在调研之前,首先必须了解市场的整体情况和格局,包括城市的基本情况、产业分布情况、交通及物流状况等。只有对市场有全面的理解,才能更好地找到优质的投资机会。

三、了解业态

产业地产的类型较多,包括工业园区、自建厂房、科技园区等。在进行调研时,必须对不同类型的产业地产的业态需求进行了解和分析,以便更好地寻找投资机会。例如,在寻找工业园区时,需了解不同行业的用地需求及政策支持情况。

四、了解区位

在产业地产中地理位置是非常重要的因素。因此,必须寻找地理位置优越的物业。优越的地理位置可以增加物业的价值,也能更好地满足客户的需求。

五、了解政策

政策环境对产业地产的发展有很大的影响。必须了解相关的政策环境,如土地政策、税收政策等,以便更好地预测市场趋势和未来的投资机会。

六、客户深入调研

如何开展客户样本深访,可以参考以下三步:第一,采集抽取;第二, 研究办法的确定和行动,大数据分析、定性分析、电话访谈、群组访谈、深访;第三, 归纳整理出客户群的核心结论:来源、行业细分、企业属性及未来业务发展需求(政策类、物业需求)等。

此时,往往我们能够锁定一些意向客户,浅而易见的是,客户调研的过程也是推广项目的过程,更会把前置招商放在一起,当你透彻了解客户需求,在未来项目定位、功能构建等方方面面,有很多考虑是会领到目标客户都有所感动的话,那么,项目前期功课就做得很好了。

在进行产业地产投资前,必须进行详细的调研。只有深入、全面、系统地了解每个项目的实际情况,才能更好地找到优质的投资机会。




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